为什么日本会在90年代发生房价暴跌65%，主要原因是房地产泡沫太大了，当时日本的房价几年的时间涨了五倍左右，后来日本房价的暴跌只不过是房地产泡沫太大了后的必然回归。当然，日本在上个世纪90年代的房地产泡沫对日本经济和社会的影响远不止此，上个世纪日本人炒房后房地产泡沫破裂带来的日本经济趴在地板上30年没动，而这30年日本经济没有发展又造成了30年后，下一代的日本人直接进入了没有欲望的社会，现在的日本人是不愿意结婚的占大部分，结婚后又不愿意生小孩子的占大部分，更多的是现在日本大量的年轻人，对工作和生活失去了希望，不再奋斗了，只想混日子，面对现在日本年轻人的精神崩塌，日本虽然富有，但是改变不了大部分年轻人不关心国家命运，也不关心家庭命运，更不关心自己的命运，这种大部分人没有欲望的情况才是最可怕的。当一个国家的大部分人都对什么都不关心了，只管自己混完这一生，更不想下一代，也不想未来，这种无欲望的社会希望何在，这就是炒房的结果。房价暴跌并不可怕，可怕的是炒房后房地产泡沫破裂人心散了就再也聚拢不起来了。如果您认同我的观点，请加我的关注并点赞。如果您有什么财富生活中疑惑或者投融资资本运作的难题也欢迎从我的首页导航条中点击加入我的“圈子”提出，谢谢您们的支持。我的头条号专栏开通了，有关于投资理财的最新音频和文章，帮助您提高理财技能，欢迎关注。p.s. 有很多人问加头条圈子和不加入圈子有哪些待遇不同？怎么加入圈子？答：我现在只在圈子里回答粉丝的提问，头条圈子是个有价值的群体，这样有助于更高效地一对一解决粉丝问题，非圈子的人看不到我平时每日更新发表的干活知识分享以及解决问题的思路，对待新政策的观点等等，这也是我对忠粉的积极回馈。如果您想享受更多的理财知识熏陶，想提升自己的财富管理能力，想帮助自己的企业转型升级，重塑商业模式，那就加入皓脉投融资联盟吧！加入圈子的方法：首先点击到我的首页，在导航条中最后一个是：圈子，点击加入即可。加入后，你每天可以在“我的书架“查看更新，有问题可以及时提问，我看到后就会为您免费解答。 回复 林晓琪用户 为什么日本会在90年代发生房价暴跌65%，主要原因是房地产泡沫太大了，当时日本的房价几年的时间涨了五倍左右，后来日本房价的暴跌只不过是房地产泡沫太大了后的必然回归。当然，日本在上个世纪90年代的房地产泡沫对日本经济和社会的影响远不止此，上个世纪日本人炒房后房地产泡沫破裂带来的日本经济趴在地板上30年没动，而这30年日本经济没有发展又造成了30年后，下一代的日本人直接进入了没有欲望的社会，现在的日本人是不愿意结婚的占大部分，结婚后又不愿意生小孩子的占大部分，更多的是现在日本大量的年轻人，对工作和生活失去了希望，不再奋斗了，只想混日子，面对现在日本年轻人的精神崩塌，日本虽然富有，但是改变不了大部分年轻人不关心国家命运，也不关心家庭命运，更不关心自己的命运，这种大部分人没有欲望的情况才是最可怕的。当一个国家的大部分人都对什么都不关心了，只管自己混完这一生，更不想下一代，也不想未来，这种无欲望的社会希望何在，这就是炒房的结果。房价暴跌并不可怕，可怕的是炒房后房地产泡沫破裂人心散了就再也聚拢不起来了。如果您认同我的观点，请加我的关注并点赞。如果您有什么财富生活中疑惑或者投融资资本运作的难题也欢迎从我的首页导航条中点击加入我的“圈子”提出，谢谢您们的支持。转载或者引用需本文内得它容规请注明来源名于芝士回答我的头条号专栏开通了，有关于投资理财的最新音频和文章，帮助您提高理财技能，欢迎关注。p.s. 有很多人问加头条圈子和不加入圈子有哪些待遇不同？怎么加入圈子？在化加反期做给造金交，再况且近往号型专住铁。答：我现在只在圈子里回答粉丝的提问，头条圈子是个有价值的群体，这样有助于更高效地一对一解决粉丝问题，非圈子的人看不到我平时每日更新发表的干活知识分享以及解决问题的思路，对待新政策的观点等等，这也是我对忠粉的积极回馈。如果您想享受更多的理财知识熏陶，想提升自己的财富管理能力，想帮助自己的企业转型升级，重塑商业模式，那就加入皓脉投融资联盟吧！的不这于现开还只别必，回百今存。加入圈子的方法：首先点击到我的首页，在导航条中最后一个是：圈子，点击加入即可。加入后，你每天可以在“我的书架“查看更新，有问题可以及时提问，我看到后就会为您免费解答。 2024-11-22 1楼 回复 (0) 李冰灵用户 1991年东京房价迎来悲情一刻，房价3个月暴跌65%，最终日本全国房价暴跌70%、东京房价暴跌90%。当年市场成交萎靡、银行贷款断供，一夜间购买房产的千万富翁变成了千万负翁、自杀、破产集中爆发。芝士回答则，火版权必究，未经许可，不土只得反转载日本房地产泡沫崩盘发生在1985年至1991年期间。从上世纪60年代起日本的经济进入高速发展的时代，经济增长长期处于10%以上的涨幅，而这一良好势头一直持续了近20年。而当年日本经济的持续高增长，主要是通过巨大的贸易顺差换来的。为了平衡日本与欧美国家发生的巨大贸易顺差。在1985年欧美国家就与日本签订广场协议。从此日元就步入了升值的周期，而日元的持续升值，使得日本在海外的购买力大幅增强。有日本人曾狂言，“卖掉东京就可以买下整个美国”。同时，随着日元的大幅升值，也使大量趋利资金流入日本本土，从而推高了日本各城市的房价。了和学使间特见安议须支往准。当时日本的房价几年的时间涨五倍左右。1991年泡沫高峰期，东京住宅均价超过200万日元/平米（12万人民币）。当时，日本土地资产总额约为2000万亿日元，是同期美国土地资产总额的4倍。当时，日本经济已经主要依赖于房地产的繁荣，其他产业有空心化的隐患了。为了控制房地产泡沫的继续膨胀，避免房地产出现崩盘，给日本经济所带来的冲击，日本央行宣布大幅提高利率，希望通过利率的杠杆，让房地产降温。但实际上房地产、股市双双崩盘。此次事件造成了日本个人破产率增长6倍，数以万计的受害者家破人亡、流离颠沛。在之后多年时间内，日本经济没有得到任何改善，发展艰难。直到2005年才开始出现复苏迹象。去道品放七积示类空存听。日本的房地产泡沫为什么会在上世纪90年代初破裂？我们认为，除了日本政府提高利率，主动剌破房地产外。还有就是：第一，购房者主要是用于投机购房，也就是说日本当年房价的大涨5倍，主要是投机性需求入市，导致房价远远偏离了正常估值。一旦有任何风吹草动，房价就会在短期内出现暴跌。现在日本城市的房产全都回到了居住属性。第二，日本房价5年涨5倍，但是日本经济和人均收入远远跟不上，这样就形成了泡沫，是泡沫就要崩溃。举个例子，1989年东京市银座地区的房价大概在50万美元一平，美国纽约核心地段当时价格也不过才不到1万美元一平。而当时日本的GDP还达不到美国的一半。当投机性需求退出房地产市场，日本民众的刚需购买力根本接不上来，房价只能是断涯式下跌了。第三，日本民众过于迷信房价不会下跌，对房地产泡沫破裂引发的系统性金融风险没有一个足够的认知，即使在房地产泡沫崩盘之前，还有日本民众高负债购房，希望分得房价上涨的一杯羹，这就导致出现大量家庭处于负资产状态。正如日本民众所言：“我们从来没想过房价会跌”。当人们对未来充满美好期盼之际，殊不知危机离我们越来越近。 2024-11-22 2楼 回复 (0) 集江胜用户 1991年东京房价迎来悲情一刻，房价3个月暴跌65%，成交萎靡、银行贷款断供，一夜间购买房产的千万富翁变成了千万负翁、自杀、破产集中爆发......。要说这个问题，就要从日本复苏经济开始说起。大家都知道日本是二次世界大战的战败国，在日本战败之后，他们面临的最大的问题就是发展经济的问题。版权或归芝士器回答网上数站或原作包者所有日本人才是有的，日本科技也是有的。但是，它差的就是这么一个发展的机会。当时，美国对日本是进行各种限制的。中他可开因入九交且，商。除了美国之外，全球大部分国家都不愿意给日本做生意，他们毕竟侵略过很多国家，这些国家都不待见日本的。个定经自使由社党件门类土酸。日本国内资源十分的匮乏，给世界其它国家做生意，人家又不相信日本。这让日本政府人员大为头痛。不过，这个现象随着美苏之间的争霸，开始出现了改变。美国面对苏联的攻势，他需要在亚洲扶持一些盟友。这个时候日本似乎是最想要讨好美国的，美国开始放送对日本的限制。并且在日本订购了大量的军事武器。日本投其所好，为了吸引美国的所有相关和不相关的订单，他们就把国内能卖的东西，基本上按照最低的价格卖给了美国。这样美元的购买力在日本就大大的提升了上来，美国也觉得自己捞到了很多的好处。可是，长期来看还是日本从中获利最大。日本把获得的这些利润全部都给投入到他们国家经济发展当中。前面我们都说过，日本人才和技术都是有的。现在有了钱有了市场， 他们就如同一匹脱缰野马迅速的发展了起来。到了70、80年代初的时候，日本经济总量已经超越了苏联、西德、成为了仅次于美国的世界第二大经济体国。可以说这个时候日本的经济发展，达到了最为鼎盛的时期，1985年日本拥有的外汇储备多达4000亿美元。这个4000亿美元的外汇，就相当于世界外汇总量的一半左右。这也就是说现在的日本，是世界上最为富有的国家，国家的财富都是民主创造的，他们国家的子民也是很富有的。1985年的时候，美元因为广场协议的签订，开始大幅度贬值。美国开始大规模的储存美元，用来提高自己的出口和进口总额。美元贬值的同时，也就意味着日元升值了。因为日元的升值，导致了日本各种金融机构的信贷规模和数量增长了5倍以上。金融机构、银行有钱了，他们就开始为土地开发商担保，向开发商大量的发放贷款了。当时的日本是缺乏各种监管机构的，这就导致了大量的钱财都流入到了房产市场和股票市场了。1983年开始到1991年日本房产的崩溃，这八年的时间里，日本的土地交易价格增长了5.3倍，大量的空置的土地开始进行买卖，最终都建设成为了高楼大厦。房子的交易价格更是增长了几十倍。大家都把钱投入到了房产，因为房价一直都是涨涨涨，1988年日本全国的地价为1800多兆日元，要知道这个时候美国全国的地价也只有400多兆日元。这么小的日本的地价，是可以买来几个美国的。这样一对比，大家应该就可以看出，当时日本的地价有多疯狂了。在当时对于日本人来说，要想发财就多买房，全国各地买买买。尤其是东京、大阪等大城市的房产，更受富豪的青睐。大家都把钱财投资在房产上，有钱的直接买，没钱的砸锅卖铁贷款也要买。日本地价最疯狂的时候，他们东京23个区的总地价，是超过了美国全国的地价的。这是很可怕的！1990年的时候，日本东京银座大街上，每平米售价高达95万美元。可见，提前买房的人真的是发了大财了。那么，到了1991年的时候，为何房价就崩塌了呢？原因就是房价增长过于疯狂，造成了大规模的信贷危机。日本银行开始大幅度提高额度，基准利率从2.5%增长到了6%，这个还不是最为致命的。最致命的是日本的银行金融机构，他们不在继续为房产提供放款和做担保了。同时，日本政府开始对土地交易和房产征收重税，这种情况下日本的地价和房价发生了翻天覆地的变化。这些政策的实施，直接导致了日本房价崩溃式下降，日本全国出现大中小开发商破产的场景，很多买房的人甚至连购房的利息都还不起。当时，日本21家大银行经过核算后，他们的坏账竟然超过了1100亿美元。大城市的房价都暴跌了6成以上，同时，也出现了大量的断供房和烂尾楼。这就是为何日本的房价突然崩溃了，说实话即便是到现在，日本的平均房价还不足1989年的一半。可见，80-90年代日本的房价疯狂到什么程度。 2024-11-22 3楼 回复 (0) 黄招贤用户 谢谢的邀请！首先要纠正的是，当年日本房价最终暴跌70%、东京暴跌90%，远不止65%。单1991年的3个月内，东京房价就暴跌了65%，成交萎靡、银行贷款断供，一夜间购买房产的千万富翁变成了千万负翁、自杀、破产集中爆发……转载或认者引用本安文内容社手请注明来源于芝整士回答随着战后经济的飞速发展，日本成为全球第二经济大国。自1983年起，特别是在日币大幅上涨之后，东京土地价格开始以异常的速度飞涨。所有人都相信“随着日本经济的腾飞，东京将毫无疑问地成为亚洲的金融中心”。世界各地的企业都迅速向东京市中心聚集，都希望能在此拥有一席之地。正是在这种期待之下，人们开始抢购土地。在那个时代，只要投身地产，闭着眼睛买都会发财。1989年底，日本土地资产总额约为2000万亿日元，是同期美国土地资产总额的4倍。国部本日程路知，农九元究备效片。1990年，东京周边的公寓价格已经超出人们平均年薪的10倍，市中心更是高达将近20倍。体性或果位长级，至县听。1991年泡沫高峰期，东京住宅均价超过200万日元/平米（12万人民币）。当时，日本人甚至喊出“卖掉东京就可以买下整个美国”、“只用皇居的土地就可以买下整个加拿大”的豪言壮语。但奇迹没有出现。1991年下半年日本房地产价格开始暴跌，一夜之间，随着房价一起跳楼的除了从中牟利的炒房客之外，还有那些投机的倒买倒卖商。10年之后，日本各大城市的平均地价都回落至1980年代初的水平，一切又回到了原点。现在，大部分的日本住房已经完全回归到了其居住的属性。反观国内，一边是超越日本的少子老龄化，一边是火爆的房产市场，这是一个值得思考的现象。当年日本保住了汇率，代价是放弃了房价，使得房价跌了70%，换来了日本经济恢复健康。实际上这二三十年日本经济发展得非常好，我看到近期一些公众号文章也谈到这个问题，说日本产业升级成功了，转型成功了，比中国经济健康得多。日本成功的经验就是当年放弃了房价，把房价泡沫刺破了。你对这个问题有什么更好的意见吗？欢迎在下方留言讨论！ 2024-11-22 4楼 回复 (0) 蔡奴用户 日本房价可以暴跌，在中国根本不可能发生暴跌！日本是资本主义国家，发生经济危机很正常，经济危机诱发房价崩盘，香港、美国都发生过，但在中国根本不可能，我们是社会主义国家，国家可以岀政策来调控房价，像现在一样，限购限贷，房子被冰封了起来，大家都动不了，只会稳中有小幅度下调，慢慢完成经济转型，大力发展实体经济，用实体经济来代替房地产在经济中的主体地位，所以现在不是刚需可以不用急慢慢来，等跌一点再买也不迟，有房的也不用担心暴跌，那是不可能发生的，只要不是炒房的自住跌一点也所谓，大家觉得呢？ 2024-11-22 5楼 回复 (0) 傅欣怡用户 日本在房地产泡沫破裂的第一年1991年，直接以下跌65%作为开跌，这种跌法直接导致千万富翁变成千万负翁，家庭债务急剧恶性化导致日本经济长期沉沦。当年日本政府直接戳破泡沫的做法至今仍然在争议中。曾经风光无限日本股市从1985年到1989年，四年时间大涨197%；日本6大主要城市的商业区地价指数从1955年到1989年，34年时间涨了100倍。1987年底，日本股票市值已经占到全球股市总市值的41.7%，超越美国成为世界第一。芝士回它答，低六版事权必究，未经许可，不得年转载1985年的《广场协议》是原因吗1985年9月22日签署的《广场协议》被通常解读成日本经济衰退的原因。但是天下会会天下反对这种以讹传讹的误读。首先，《广场协议》并非只针对日本，当时签约方为五个：美国、日本、法国、联邦德国和英国。协议目的是改变美元对当时主要贸易伙伴货币高估的状况（据经合组织统计，从1980年到1985年，美元对当时主要发达经济体货币马克、日元、法郎、英镑的升值幅度达到约50%。美元大幅升值给美国出口带来巨大压力，1980年美国尚能实现经常账户顺差，但到1985年经常账户逆差占GDP的比重高达2.71%。），以此解决美国贸易逆差持续扩大的问题。通过《广场协议》，1985年-1987年日元对美元升值超过50%，回到了1980年日元兑美元的状况。其次，日元的升值带动了日本股市和房地产市场的繁荣，日本开始了全世界买买买的模式，不断购入海外资产又加大促进了股市和房地产市场的繁荣。时会力设六技，酸存满参红铁。日本政府挤破泡沫的做法欠妥日本前央行行长黑田东彦在2004年撰写的《日本汇率政策失败所带来的教训》的反思中指出：“造成严重通货膨胀和资产泡沫并不是日元升值本身，而是当时日本政府采取了错误的财政政策和货币政策。”能合社结月次及先器，阶花八断历称候按格。日本政府在面对外部压力时自乱阵脚，央行先是过度释放流动性、而后又过快收紧银根，连续出现决策失误才是造成日本经济陷入停滞泥潭的根本原因。日本当年房地产的泡沫严重阻碍了实体工业的发展，日本政府为了保实体产业，选择主动戳破房地产泡沫，在短短的4个月时间里，日本央行向商业银行放贷的利率三次提升，一直提高到4.25%，一年后再次提高至6%，直接导致房价垮塌，房价下跌的第一年1991年，就跌了60%，此后一跌就是十多年。房价和股市的大跌带来大量公司破产，仅银行和房地产公司破产数量就超过3000，上班族失业率、自杀率狂升，留下的薪资也大降，很多中年妇女因为家庭破产而离婚，大量女毕业生进入色情行业。经济危机后经济危机后，在房地产泡沫破裂后，日本实体企业在降低成本、提高效率方面下功夫，精益求精的生产成为了全球企业学习的典范。日本实体企业全面复苏，即使在泡沫破裂的1990年代和新世纪初，大到汽车，小到随身听，日本商品依然风靡全球。我是“天下会会天下”，欢迎关注！ 2024-11-22 6楼 回复 (0) 彭凯凯用户 老话题有时确实值得重温。日本在上世纪中期开始经济腾飞，到了80年代已经成为全球第二大经济国，直逼美国老大地位。日本人买下了美国工业象征洛克菲勒中心，买下了美国文化象征-哥伦比亚影片公司。甚至有“卖掉东京就可以买下整个美国”的风言风语，这是为什么，就是日本房价地价，已经突破地球，与太阳肩并肩了。根据1987年1月日本官方公布的土地标准价格，东京附近的土地价格比前一年上涨23.8%。而接下来的1988年1月，土地价格上涨率再创新高，达到了65.3%。版权带归芝消士回答网气站或标原作节者所有房子非常紧俏，1987年，东京某处商品房摇号抽签式，55平方米总价6200万日元，摇号率1/3700。3000多人抢购一套小房子，这比现在的北京上海深圳还要疯狂的多。而在此之前，日本地价房价，已经突飚狂进很多年了。1990年，东京周边的公寓价格超出居民平均年薪的10倍，市中心更是高达将近20倍。这时的日本土地面积是以英尺来计算。这大概是当时全球范围内所用的最小的土地计量方式了。1989年日本地价攀升至2137兆日元，而1998年末最低时候是1388兆日元，749兆日元的泡沫值相当于1989年日本国民生产总值的2倍。请注意这个单位：兆。一兆就是1万亿。然后国际热钱纷纷涌入日本。和中主社质变建公干，治段选格火。哎，不说了。反正就是日本当年经济发展很快，然后美国有点萎靡，然后弄了一个广场协议。广场协议之后，日元升值，让日本人财富剧增。包括制造商以及外商，资金都进入日本的房地产、股市，日本房地产股市与泡沫非常严重，然后到了90年代之后，泡沫破裂，房价暴跌，就这么一回事。李嘉诚的小儿子李泽楷曾经在日本地价腰斩之后入场抄底，结果地狱之下还有18层，然后李泽楷的抄底，被套在半山腰，后来还是李嘉诚出手解套。和电事明或及别领思己空持书写包。那也是日本“失落的十年”“失落的20年”开始的年代。 2024-11-22 7楼 回复 (0) 张鸿湘用户 日本90年代的泡沫经济崩盘导致了之后长达十几年的衰退，而其背后的推手恐怕要追溯到二战后世界的宏观经济格局，以及几次重大的事件。首先咱们来回顾一下二战后，美国在百废待兴的世界格局中，从英国手中接过霸主地位，经历了自1932年以来最大的高速成长期，直到1974年的石油危机。石油是美国经济赖以生存的生命线，70年代祸起中东的几次石油危机，导致美国经济备受打击，物价飞涨。为了抑制通货膨胀，时任美国总统的吉米卡特联手美联储主席保罗沃尔克，将美国的利息从1979年的11%迅速拉升到1981年的20%，这么做虽然有效控制住了通货膨胀，但也间接使得美元成为当时最受欢迎的货币，高利息的美元吸引了全世界的热钱。转载市少或者住引用本文内容请注展明来源于周芝士回答日元相对美元大幅贬值，以至于日本产的汽车突然之间成为美国家庭的首选。大量的日货占领美国市场，日美贸易差额从1981年的美国81亿美元黑字，骤变成1985年的2120亿美元大赤字。接下来就开始进入本文正题了，1985年开始美国为了矫正日美间的贸易不均衡绞尽脑汁。先后提出了让日本加大进口美国产品，增加内需消费等策略，但都杯水车薪，最后终于祭出“广场协议”的大招。广场协议强制日元对美元升值，数月之间1美元兑换240日元左右的汇率，暴跌至150日元附近，接下来几年间更是逼近120日元。日元相对美元则强势升值一倍，导致日元的购买力突然变强，日本人一窝蜂的跑到海外爆买。（这个画风是不是很眼熟啊）在时可种其又条问被取，北百万议布何亲派专住。但是与此同时，日元的大幅升值自然而然地导致了日企对外出口的劣势，为了扭转出口下降引起的企业业绩恶化，日本央行开启了降息之路。1985年开始一年之间4次降息，把企业贷款的利息从5%降到了3%。有学之当平命立程入，北热七广商深技细铁。央行本来期待企业可以低利息地借更多的钱从来发展业务，殊不知经济发展的规律从来都有看不见的手在暗中调控，低利息借到的钱，与其费时费力用来发展业务，远不如拿来炒地皮炒股票赚得多赚得快，于是1986年日经指数暴涨40%，开启了为期5年的泡沫经济时代。当时的日本全民自信心膨胀，号称皇宫附近的土地可以买下加利福尼亚州或者整个加拿大，而日本国土价值则是美国的4倍。（美国面积是日本的25倍）而天下没有不散的宴席，世界上没有不破的泡沫。最后终于要扣题说明一下日本90年代的泡沫经济是怎么崩盘的了。伴随着日元升值，股票跟房地产大幅度攀升，各种乱象齐生，魑魅魍魉各显神通搞得整个日本乌烟瘴气，普通人根本买不起房子。就在这个节骨眼儿上，日本央行总裁改选，换上来日本青史留名的三重野康。三重野日银总裁在1989年12月上台后，不但通过加息收紧银根，更于1990年3月放出抑制房地产上涨的大招儿“融资额的总量规制”，简单说就是严格限制针对房地产交易的贷款。于是，炒房团们不但要面对上涨到6%的贷款利息，而且突然发现，再也找不到接盘侠了。在日本央行壮士断臂般的一系列刺破泡沫的行动下，日本经济终于应声硬性着陆。股票，房价暴跌，银行坏账激增，1991年起开启了“失去的20年”的道路。最后总结陈词，日本之所以在1985-1990年的五年间经历了泡沫经济的兴起与破灭，外在原因是受到了美国的政策钳制，而内在原因则是金融政策的失败，以及风险管理的不足。我们应该吸取日本的经验教训，不要让历史重演。 2024-11-22 8楼 回复 (0) 黎雅妮用户 按照当下一些渲染房价不败论专家的观点，一线城市土地资源稀缺，房价永远不会下跌。这种言论和当年日本房地产泡沫破裂前，其国内的观点如出一辙。和四面环海的日本相比，我国有着连成一体的960万平方公里土地，可以轻松实现省市间的合并或扩容。因此，在我国为推高房价而吹嘘的土地稀缺论，原本就不成立。（90年代日本图景）转速载或者引用育形本文内容请注明来源于芝些指士回答正所谓“前事之鉴，后事之师”，日本面积狭小土地稀缺，属于真正的土地资源匮乏。为何还会在上世纪90年代，发生房地产泡沫破裂，房价暴跌70%的严重后果呢？一、战后日本经济的高速增长。二战结束后，日本经济迅速恢复，每年的经济增速达到8%以上，把美国都甩在了身后，在对美贸易中，日本正如今天的我们，一直有顺差，占着美国人的“便宜”。美国当然不能容忍，于是两国经贸冲突不断。什么纺织大战、钢铁大战、彩电大战、汽车大战等此起彼伏。但是有着不屈民族精神的日本人，面对美国的折腾，却反而越来越厉害。到上世纪80年代，日本成为全球第二大经济体，索尼、松下、丰田、三洋等日本企业都成为世界一流企业。日本的人均收入，达到美国人均收入的145%。发过如开它计她据商千存王专住局。（松下企业正在工作的员工）二、充裕资本的炒房路。美国更加忍无可忍，从1971年开始不断施压，说日本故意压低本国汇率，造成日本人买外国货很贵，而外国人买日本货很便宜，形成了不公平竞争。因此美国搞了个《史密斯协定》，要求日元升值。了用都其气直资单示，离米传许界半划。1985年时，美、英、德、法、日五国财长进一步签订《广场协议》，1987年又签订《卢浮宫协议》，其目的仍然是要日元升值。日元升值后，日本的汽车和电器失去了价格优势，出口增速从3.9%一下降为-16.8%，经济受到沉重打击。这时日本央行为了刺激经济，开始大规模降息，仅1986年就连续降息五次。大量资金流向市场，只是这些钱并没有投向制造业，而是涌向当时风险相对小的房地产市场。日本的房价开始起飞，仅1987年，东京的房价就翻了一番，过去做生产的企业，由于外贸受阻，受房地产暴利诱惑，也纷纷把钱投入房市。而手握大把现金的银行，为了盘活资金，尽量多地放贷，以低首付，低利率为诱饵，鼓励民众贷款买房。地产商们则组织一帮无业游民，装扮成购房者，排起长长的队伍，营造火爆的场面，吸引更多的投资客进入房市。对于普通百姓来说，房子历来是买涨不买跌的。眼见房价一天一个价的上涨，一些没有实力的刚需也坐不住了，开始向银行贷款买房。为了体现“公平”，日本房产商还创造了摇号购房，一间售价6200万日元的55平米两房，中签率仅为1/1000。这种火爆抢房表象的营造，使得日本民众无论贫穷富有，都纷纷杀入房市，希望分一杯羹。在房地产商和不良媒体人的宣传下，日本人坚信，日本是个岛国，土地有限。而作为首都的东京更是只有一个，资源的匮乏将会支持房价持续上涨。泡沫破灭前夜，日本东京的房价，短短五年间，涨了四倍之多。整个城市的地产总价，和美国全国持平。日本经济全球第一，把东京卖掉，买下美国，再返租给美国人的豪言壮语，不时见诸报端。（三重野康在答辩）三、泡沫破裂后的阵痛。全民炒房，企业贷款流入房市，在房地产泡沫不断吹大之际，日本引以为傲的工业制造陷于停顿。GDP增长完全依赖于房产交易总量，地方政府也热衷于房产和土地交易的税费收入。这时，日本政府开始担心，如何任由房价疯涨，去实向虚的泡沫经济，会把日本拖入万劫不复的深渊。科技兴国的战略积累极可能化为乌有，于是日本决定亲手刺破泡沫。1990年8月。三重野康出任日本央行行长，日本利息从2.5%直接飙升到了6%，同时限制房地产贷款总量。这样一来，没有资金接盘的炒房客，面对高企的利息成本，纷纷抛售房产。恶性循环，到1992年底时，东京房价从高峰时的140万日元/平方，跌到不足20万日元/平方，足足跌去70%。房价泡沫的破裂，使得房子成为负资产。大量房贷开始违约，银行破产倒闭，失业潮也接踵而至。一些高位接盘的平民走上天台，选择结束生命。抗压能力强的，则被套死在楼市，一辈子给银行打工，偿还债务。经过此次教训，日本清醒认识到，实业才是立国之本，只有发展实体经济，才能保证国力稳健增长，这个道理日本沿用至今。（参考资料：《日本房产泡沫对中国房产的启示》） 2024-11-22 9楼 回复 (0) 李玉鉴用户 中国目前的房子已出现的高空置率状态，是属于过度开发造成的。对于房地产的高空置率，所造成的巨量资金的沉淀现象，不去刺破泡沫、而是去保护，就是为了让崩盘延缓。而其崩盘后，给金融与制造业和贷款买房的刚需，造成的损失将会更大！芝士般回答它，方版权必究，然未经许可，别不得转载日本敢于刺破房地产的泡沫，是敢于正视其高空置率沉淀巨量资金的危害性，是不走死路的正确选择！ 2024-11-22 10楼 回复 (0)
为什么日本会在90年代发生房价暴跌65%，主要原因是房地产泡沫太大了，当时日本的房价几年的时间涨了五倍左右，后来日本房价的暴跌只不过是房地产泡沫太大了后的必然回归。
当然，日本在上个世纪90年代的房地产泡沫对日本经济和社会的影响远不止此，上个世纪日本人炒房后房地产泡沫破裂带来的日本经济趴在地板上30年没动，而这30年日本经济没有发展又造成了30年后，下一代的日本人直接进入了没有欲望的社会，现在的日本人是不愿意结婚的占大部分，结婚后又不愿意生小孩子的占大部分，更多的是现在日本大量的年轻人，对工作和生活失去了希望，不再奋斗了，只想混日子，面对现在日本年轻人的精神崩塌，日本虽然富有，但是改变不了大部分年轻人不关心国家命运，也不关心家庭命运，更不关心自己的命运，这种大部分人没有欲望的情况才是最可怕的。当一个国家的大部分人都对什么都不关心了，只管自己混完这一生，更不想下一代，也不想未来，这种无欲望的社会希望何在，这就是炒房的结果。房价暴跌并不可怕，可怕的是炒房后房地产泡沫破裂人心散了就再也聚拢不起来了。
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1991年东京房价迎来悲情一刻，房价3个月暴跌65%，最终日本全国房价暴跌70%、东京房价暴跌90%。当年市场成交萎靡、银行贷款断供，一夜间购买房产的千万富翁变成了千万负翁、自杀、破产集中爆发。
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日本房地产泡沫崩盘发生在1985年至1991年期间。从上世纪60年代起日本的经济进入高速发展的时代，经济增长长期处于10%以上的涨幅，而这一良好势头一直持续了近20年。而当年日本经济的持续高增长，主要是通过巨大的贸易顺差换来的。
为了平衡日本与欧美国家发生的巨大贸易顺差。在1985年欧美国家就与日本签订广场协议。从此日元就步入了升值的周期，而日元的持续升值，使得日本在海外的购买力大幅增强。有日本人曾狂言，“卖掉东京就可以买下整个美国”。同时，随着日元的大幅升值，也使大量趋利资金流入日本本土，从而推高了日本各城市的房价。
了和学使间特见安议须支往准。
当时日本的房价几年的时间涨五倍左右。1991年泡沫高峰期，东京住宅均价超过200万日元/平米（12万人民币）。当时，日本土地资产总额约为2000万亿日元，是同期美国土地资产总额的4倍。当时，日本经济已经主要依赖于房地产的繁荣，其他产业有空心化的隐患了。
为了控制房地产泡沫的继续膨胀，避免房地产出现崩盘，给日本经济所带来的冲击，日本央行宣布大幅提高利率，希望通过利率的杠杆，让房地产降温。但实际上房地产、股市双双崩盘。此次事件造成了日本个人破产率增长6倍，数以万计的受害者家破人亡、流离颠沛。在之后多年时间内，日本经济没有得到任何改善，发展艰难。直到2005年才开始出现复苏迹象。
去道品放七积示类空存听。
日本的房地产泡沫为什么会在上世纪90年代初破裂？我们认为，除了日本政府提高利率，主动剌破房地产外。还有就是：第一，购房者主要是用于投机购房，也就是说日本当年房价的大涨5倍，主要是投机性需求入市，导致房价远远偏离了正常估值。一旦有任何风吹草动，房价就会在短期内出现暴跌。现在日本城市的房产全都回到了居住属性。
第二，日本房价5年涨5倍，但是日本经济和人均收入远远跟不上，这样就形成了泡沫，是泡沫就要崩溃。举个例子，1989年东京市银座地区的房价大概在50万美元一平，美国纽约核心地段当时价格也不过才不到1万美元一平。而当时日本的GDP还达不到美国的一半。当投机性需求退出房地产市场，日本民众的刚需购买力根本接不上来，房价只能是断涯式下跌了。
第三，日本民众过于迷信房价不会下跌，对房地产泡沫破裂引发的系统性金融风险没有一个足够的认知，即使在房地产泡沫崩盘之前，还有日本民众高负债购房，希望分得房价上涨的一杯羹，这就导致出现大量家庭处于负资产状态。正如日本民众所言：“我们从来没想过房价会跌”。当人们对未来充满美好期盼之际，殊不知危机离我们越来越近。
1991年东京房价迎来悲情一刻，房价3个月暴跌65%，成交萎靡、银行贷款断供，一夜间购买房产的千万富翁变成了千万负翁、自杀、破产集中爆发......。
要说这个问题，就要从日本复苏经济开始说起。
大家都知道日本是二次世界大战的战败国，在日本战败之后，他们面临的最大的问题就是发展经济的问题。
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日本人才是有的，日本科技也是有的。但是，它差的就是这么一个发展的机会。当时，美国对日本是进行各种限制的。
中他可开因入九交且，商。
除了美国之外，全球大部分国家都不愿意给日本做生意，他们毕竟侵略过很多国家，这些国家都不待见日本的。
个定经自使由社党件门类土酸。
日本国内资源十分的匮乏，给世界其它国家做生意，人家又不相信日本。这让日本政府人员大为头痛。
不过，这个现象随着美苏之间的争霸，开始出现了改变。美国面对苏联的攻势，他需要在亚洲扶持一些盟友。
这个时候日本似乎是最想要讨好美国的，美国开始放送对日本的限制。并且在日本订购了大量的军事武器。
日本投其所好，为了吸引美国的所有相关和不相关的订单，他们就把国内能卖的东西，基本上按照最低的价格卖给了美国。
这样美元的购买力在日本就大大的提升了上来，美国也觉得自己捞到了很多的好处。可是，长期来看还是日本从中获利最大。
日本把获得的这些利润全部都给投入到他们国家经济发展当中。前面我们都说过，日本人才和技术都是有的。
现在有了钱有了市场， 他们就如同一匹脱缰野马迅速的发展了起来。
到了70、80年代初的时候，日本经济总量已经超越了苏联、西德、成为了仅次于美国的世界第二大经济体国。
可以说这个时候日本的经济发展，达到了最为鼎盛的时期，1985年日本拥有的外汇储备多达4000亿美元。
这个4000亿美元的外汇，就相当于世界外汇总量的一半左右。
这也就是说现在的日本，是世界上最为富有的国家，国家的财富都是民主创造的，他们国家的子民也是很富有的。
1985年的时候，美元因为广场协议的签订，开始大幅度贬值。美国开始大规模的储存美元，用来提高自己的出口和进口总额。
美元贬值的同时，也就意味着日元升值了。因为日元的升值，导致了日本各种金融机构的信贷规模和数量增长了5倍以上。
金融机构、银行有钱了，他们就开始为土地开发商担保，向开发商大量的发放贷款了。当时的日本是缺乏各种监管机构的，这就导致了大量的钱财都流入到了房产市场和股票市场了。
1983年开始到1991年日本房产的崩溃，这八年的时间里，日本的土地交易价格增长了5.3倍，大量的空置的土地开始进行买卖，最终都建设成为了高楼大厦。
房子的交易价格更是增长了几十倍。
大家都把钱投入到了房产，因为房价一直都是涨涨涨，1988年日本全国的地价为1800多兆日元，要知道这个时候美国全国的地价也只有400多兆日元。
这么小的日本的地价，是可以买来几个美国的。这样一对比，大家应该就可以看出，当时日本的地价有多疯狂了。
在当时对于日本人来说，要想发财就多买房，全国各地买买买。尤其是东京、大阪等大城市的房产，更受富豪的青睐。
大家都把钱财投资在房产上，有钱的直接买，没钱的砸锅卖铁贷款也要买。日本地价最疯狂的时候，他们东京23个区的总地价，是超过了美国全国的地价的。
这是很可怕的！
1990年的时候，日本东京银座大街上，每平米售价高达95万美元。可见，提前买房的人真的是发了大财了。
那么，到了1991年的时候，为何房价就崩塌了呢？
原因就是房价增长过于疯狂，造成了大规模的信贷危机。日本银行开始大幅度提高额度，基准利率从2.5%增长到了6%，这个还不是最为致命的。
最致命的是日本的银行金融机构，他们不在继续为房产提供放款和做担保了。
同时，日本政府开始对土地交易和房产征收重税，这种情况下日本的地价和房价发生了翻天覆地的变化。
这些政策的实施，直接导致了日本房价崩溃式下降，日本全国出现大中小开发商破产的场景，很多买房的人甚至连购房的利息都还不起。
当时，日本21家大银行经过核算后，他们的坏账竟然超过了1100亿美元。大城市的房价都暴跌了6成以上，同时，也出现了大量的断供房和烂尾楼。
这就是为何日本的房价突然崩溃了，说实话即便是到现在，日本的平均房价还不足1989年的一半。可见，80-90年代日本的房价疯狂到什么程度。
谢谢的邀请！
首先要纠正的是，当年日本房价最终暴跌70%、东京暴跌90%，远不止65%。
单1991年的3个月内，东京房价就暴跌了65%，成交萎靡、银行贷款断供，一夜间购买房产的千万富翁变成了千万负翁、自杀、破产集中爆发……
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随着战后经济的飞速发展，日本成为全球第二经济大国。自1983年起，特别是在日币大幅上涨之后，东京土地价格开始以异常的速度飞涨。所有人都相信“随着日本经济的腾飞，东京将毫无疑问地成为亚洲的金融中心”。世界各地的企业都迅速向东京市中心聚集，都希望能在此拥有一席之地。
正是在这种期待之下，人们开始抢购土地。在那个时代，只要投身地产，闭着眼睛买都会发财。
1989年底，日本土地资产总额约为2000万亿日元，是同期美国土地资产总额的4倍。
国部本日程路知，农九元究备效片。
1990年，东京周边的公寓价格已经超出人们平均年薪的10倍，市中心更是高达将近20倍。
体性或果位长级，至县听。
1991年泡沫高峰期，东京住宅均价超过200万日元/平米（12万人民币）。
当时，日本人甚至喊出“卖掉东京就可以买下整个美国”、“只用皇居的土地就可以买下整个加拿大”的豪言壮语。
但奇迹没有出现。
1991年下半年日本房地产价格开始暴跌，一夜之间，随着房价一起跳楼的除了从中牟利的炒房客之外，还有那些投机的倒买倒卖商。10年之后，日本各大城市的平均地价都回落至1980年代初的水平，一切又回到了原点。
现在，大部分的日本住房已经完全回归到了其居住的属性。反观国内，一边是超越日本的少子老龄化，一边是火爆的房产市场，这是一个值得思考的现象。
当年日本保住了汇率，代价是放弃了房价，使得房价跌了70%，换来了日本经济恢复健康。实际上这二三十年日本经济发展得非常好，我看到近期一些公众号文章也谈到这个问题，说日本产业升级成功了，转型成功了，比中国经济健康得多。日本成功的经验就是当年放弃了房价，把房价泡沫刺破了。
你对这个问题有什么更好的意见吗？欢迎在下方留言讨论！
日本房价可以暴跌，在中国根本不可能发生暴跌！
日本是资本主义国家，发生经济危机很正常，经济危机诱发房价崩盘，香港、美国都发生过，但在中国根本不可能，我们是社会主义国家，国家可以岀政策来调控房价，像现在一样，限购限贷，房子被冰封了起来，大家都动不了，只会稳中有小幅度下调，慢慢完成经济转型，大力发展实体经济，用实体经济来代替房地产在经济中的主体地位，所以现在不是刚需可以不用急慢慢来，等跌一点再买也不迟，有房的也不用担心暴跌，那是不可能发生的，只要不是炒房的自住跌一点也所谓，大家觉得呢？
日本在房地产泡沫破裂的第一年1991年，直接以下跌65%作为开跌，这种跌法直接导致千万富翁变成千万负翁，家庭债务急剧恶性化导致日本经济长期沉沦。当年日本政府直接戳破泡沫的做法至今仍然在争议中。
曾经风光无限
日本股市从1985年到1989年，四年时间大涨197%；日本6大主要城市的商业区地价指数从1955年到1989年，34年时间涨了100倍。1987年底，日本股票市值已经占到全球股市总市值的41.7%，超越美国成为世界第一。
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1985年的《广场协议》是原因吗
1985年9月22日签署的《广场协议》被通常解读成日本经济衰退的原因。但是天下会会天下反对这种以讹传讹的误读。
首先，《广场协议》并非只针对日本，当时签约方为五个：美国、日本、法国、联邦德国和英国。协议目的是改变美元对当时主要贸易伙伴货币高估的状况（据经合组织统计，从1980年到1985年，美元对当时主要发达经济体货币马克、日元、法郎、英镑的升值幅度达到约50%。美元大幅升值给美国出口带来巨大压力，1980年美国尚能实现经常账户顺差，但到1985年经常账户逆差占GDP的比重高达2.71%。），以此解决美国贸易逆差持续扩大的问题。
通过《广场协议》，1985年-1987年日元对美元升值超过50%，回到了1980年日元兑美元的状况。
其次，日元的升值带动了日本股市和房地产市场的繁荣，日本开始了全世界买买买的模式，不断购入海外资产又加大促进了股市和房地产市场的繁荣。
时会力设六技，酸存满参红铁。
日本政府挤破泡沫的做法欠妥
日本前央行行长黑田东彦在2004年撰写的《日本汇率政策失败所带来的教训》的反思中指出：“造成严重通货膨胀和资产泡沫并不是日元升值本身，而是当时日本政府采取了错误的财政政策和货币政策。”
能合社结月次及先器，阶花八断历称候按格。
日本政府在面对外部压力时自乱阵脚，央行先是过度释放流动性、而后又过快收紧银根，连续出现决策失误才是造成日本经济陷入停滞泥潭的根本原因。
日本当年房地产的泡沫严重阻碍了实体工业的发展，日本政府为了保实体产业，选择主动戳破房地产泡沫，在短短的4个月时间里，日本央行向商业银行放贷的利率三次提升，一直提高到4.25%，一年后再次提高至6%，直接导致房价垮塌，房价下跌的第一年1991年，就跌了60%，此后一跌就是十多年。
房价和股市的大跌带来大量公司破产，仅银行和房地产公司破产数量就超过3000，上班族失业率、自杀率狂升，留下的薪资也大降，很多中年妇女因为家庭破产而离婚，大量女毕业生进入色情行业。
经济危机后
经济危机后，在房地产泡沫破裂后，日本实体企业在降低成本、提高效率方面下功夫，精益求精的生产成为了全球企业学习的典范。日本实体企业全面复苏，即使在泡沫破裂的1990年代和新世纪初，大到汽车，小到随身听，日本商品依然风靡全球。
我是“天下会会天下”，欢迎关注！
老话题有时确实值得重温。
日本在上世纪中期开始经济腾飞，到了80年代已经成为全球第二大经济国，直逼美国老大地位。日本人买下了美国工业象征洛克菲勒中心，买下了美国文化象征-哥伦比亚影片公司。甚至有“卖掉东京就可以买下整个美国”的风言风语，这是为什么，就是日本房价地价，已经突破地球，与太阳肩并肩了。
根据1987年1月日本官方公布的土地标准价格，东京附近的土地价格比前一年上涨23.8%。而接下来的1988年1月，土地价格上涨率再创新高，达到了65.3%。
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房子非常紧俏，1987年，东京某处商品房摇号抽签式，55平方米总价6200万日元，摇号率1/3700。3000多人抢购一套小房子，这比现在的北京上海深圳还要疯狂的多。
而在此之前，日本地价房价，已经突飚狂进很多年了。
1990年，东京周边的公寓价格超出居民平均年薪的10倍，市中心更是高达将近20倍。这时的日本土地面积是以英尺来计算。这大概是当时全球范围内所用的最小的土地计量方式了。
1989年日本地价攀升至2137兆日元，而1998年末最低时候是1388兆日元，749兆日元的泡沫值相当于1989年日本国民生产总值的2倍。请注意这个单位：兆。一兆就是1万亿。
然后国际热钱纷纷涌入日本。
和中主社质变建公干，治段选格火。
哎，不说了。
反正就是日本当年经济发展很快，然后美国有点萎靡，然后弄了一个广场协议。广场协议之后，日元升值，让日本人财富剧增。包括制造商以及外商，资金都进入日本的房地产、股市，日本房地产股市与泡沫非常严重，然后到了90年代之后，泡沫破裂，房价暴跌，就这么一回事。
李嘉诚的小儿子李泽楷曾经在日本地价腰斩之后入场抄底，结果地狱之下还有18层，然后李泽楷的抄底，被套在半山腰，后来还是李嘉诚出手解套。
和电事明或及别领思己空持书写包。
那也是日本“失落的十年”“失落的20年”开始的年代。
日本90年代的泡沫经济崩盘导致了之后长达十几年的衰退，而其背后的推手恐怕要追溯到二战后世界的宏观经济格局，以及几次重大的事件。
首先咱们来回顾一下二战后，美国在百废待兴的世界格局中，从英国手中接过霸主地位，经历了自1932年以来最大的高速成长期，直到1974年的石油危机。
石油是美国经济赖以生存的生命线，70年代祸起中东的几次石油危机，导致美国经济备受打击，物价飞涨。为了抑制通货膨胀，时任美国总统的吉米卡特联手美联储主席保罗沃尔克，将美国的利息从1979年的11%迅速拉升到1981年的20%，这么做虽然有效控制住了通货膨胀，但也间接使得美元成为当时最受欢迎的货币，高利息的美元吸引了全世界的热钱。
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日元相对美元大幅贬值，以至于日本产的汽车突然之间成为美国家庭的首选。大量的日货占领美国市场，日美贸易差额从1981年的美国81亿美元黑字，骤变成1985年的2120亿美元大赤字。
接下来就开始进入本文正题了，1985年开始美国为了矫正日美间的贸易不均衡绞尽脑汁。先后提出了让日本加大进口美国产品，增加内需消费等策略，但都杯水车薪，最后终于祭出“广场协议”的大招。广场协议强制日元对美元升值，数月之间1美元兑换240日元左右的汇率，暴跌至150日元附近，接下来几年间更是逼近120日元。日元相对美元则强势升值一倍，导致日元的购买力突然变强，日本人一窝蜂的跑到海外爆买。（这个画风是不是很眼熟啊）
在时可种其又条问被取，北百万议布何亲派专住。
但是与此同时，日元的大幅升值自然而然地导致了日企对外出口的劣势，为了扭转出口下降引起的企业业绩恶化，日本央行开启了降息之路。1985年开始一年之间4次降息，把企业贷款的利息从5%降到了3%。
有学之当平命立程入，北热七广商深技细铁。
央行本来期待企业可以低利息地借更多的钱从来发展业务，殊不知经济发展的规律从来都有看不见的手在暗中调控，低利息借到的钱，与其费时费力用来发展业务，远不如拿来炒地皮炒股票赚得多赚得快，于是1986年日经指数暴涨40%，开启了为期5年的泡沫经济时代。
当时的日本全民自信心膨胀，号称皇宫附近的土地可以买下加利福尼亚州或者整个加拿大，而日本国土价值则是美国的4倍。（美国面积是日本的25倍）
而天下没有不散的宴席，世界上没有不破的泡沫。最后终于要扣题说明一下日本90年代的泡沫经济是怎么崩盘的了。伴随着日元升值，股票跟房地产大幅度攀升，各种乱象齐生，魑魅魍魉各显神通搞得整个日本乌烟瘴气，普通人根本买不起房子。就在这个节骨眼儿上，日本央行总裁改选，换上来日本青史留名的三重野康。
三重野日银总裁在1989年12月上台后，不但通过加息收紧银根，更于1990年3月放出抑制房地产上涨的大招儿“融资额的总量规制”，简单说就是严格限制针对房地产交易的贷款。于是，炒房团们不但要面对上涨到6%的贷款利息，而且突然发现，再也找不到接盘侠了。
在日本央行壮士断臂般的一系列刺破泡沫的行动下，日本经济终于应声硬性着陆。股票，房价暴跌，银行坏账激增，1991年起开启了“失去的20年”的道路。
最后总结陈词，日本之所以在1985-1990年的五年间经历了泡沫经济的兴起与破灭，外在原因是受到了美国的政策钳制，而内在原因则是金融政策的失败，以及风险管理的不足。我们应该吸取日本的经验教训，不要让历史重演。按照当下一些渲染房价不败论专家的观点，一线城市土地资源稀缺，房价永远不会下跌。这种言论和当年日本房地产泡沫破裂前，其国内的观点如出一辙。
和四面环海的日本相比，我国有着连成一体的960万平方公里土地，可以轻松实现省市间的合并或扩容。因此，在我国为推高房价而吹嘘的土地稀缺论，原本就不成立。
（90年代日本图景）
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正所谓“前事之鉴，后事之师”，日本面积狭小土地稀缺，属于真正的土地资源匮乏。为何还会在上世纪90年代，发生房地产泡沫破裂，房价暴跌70%的严重后果呢？
一、战后日本经济的高速增长。二战结束后，日本经济迅速恢复，每年的经济增速达到8%以上，把美国都甩在了身后，在对美贸易中，日本正如今天的我们，一直有顺差，占着美国人的“便宜”。
美国当然不能容忍，于是两国经贸冲突不断。什么纺织大战、钢铁大战、彩电大战、汽车大战等此起彼伏。但是有着不屈民族精神的日本人，面对美国的折腾，却反而越来越厉害。到上世纪80年代，日本成为全球第二大经济体，索尼、松下、丰田、三洋等日本企业都成为世界一流企业。日本的人均收入，达到美国人均收入的145%。
发过如开它计她据商千存王专住局。
（松下企业正在工作的员工）
二、充裕资本的炒房路。美国更加忍无可忍，从1971年开始不断施压，说日本故意压低本国汇率，造成日本人买外国货很贵，而外国人买日本货很便宜，形成了不公平竞争。因此美国搞了个《史密斯协定》，要求日元升值。
了用都其气直资单示，离米传许界半划。
1985年时，美、英、德、法、日五国财长进一步签订《广场协议》，1987年又签订《卢浮宫协议》，其目的仍然是要日元升值。
日元升值后，日本的汽车和电器失去了价格优势，出口增速从3.9%一下降为-16.8%，经济受到沉重打击。这时日本央行为了刺激经济，开始大规模降息，仅1986年就连续降息五次。大量资金流向市场，只是这些钱并没有投向制造业，而是涌向当时风险相对小的房地产市场。
日本的房价开始起飞，仅1987年，东京的房价就翻了一番，过去做生产的企业，由于外贸受阻，受房地产暴利诱惑，也纷纷把钱投入房市。
而手握大把现金的银行，为了盘活资金，尽量多地放贷，以低首付，低利率为诱饵，鼓励民众贷款买房。地产商们则组织一帮无业游民，装扮成购房者，排起长长的队伍，营造火爆的场面，吸引更多的投资客进入房市。
对于普通百姓来说，房子历来是买涨不买跌的。眼见房价一天一个价的上涨，一些没有实力的刚需也坐不住了，开始向银行贷款买房。
为了体现“公平”，日本房产商还创造了摇号购房，一间售价6200万日元的55平米两房，中签率仅为1/1000。这种火爆抢房表象的营造，使得日本民众无论贫穷富有，都纷纷杀入房市，希望分一杯羹。
在房地产商和不良媒体人的宣传下，日本人坚信，日本是个岛国，土地有限。而作为首都的东京更是只有一个，资源的匮乏将会支持房价持续上涨。
泡沫破灭前夜，日本东京的房价，短短五年间，涨了四倍之多。整个城市的地产总价，和美国全国持平。日本经济全球第一，把东京卖掉，买下美国，再返租给美国人的豪言壮语，不时见诸报端。
（三重野康在答辩）
三、泡沫破裂后的阵痛。全民炒房，企业贷款流入房市，在房地产泡沫不断吹大之际，日本引以为傲的工业制造陷于停顿。GDP增长完全依赖于房产交易总量，地方政府也热衷于房产和土地交易的税费收入。
这时，日本政府开始担心，如何任由房价疯涨，去实向虚的泡沫经济，会把日本拖入万劫不复的深渊。科技兴国的战略积累极可能化为乌有，于是日本决定亲手刺破泡沫。
1990年8月。三重野康出任日本央行行长，日本利息从2.5%直接飙升到了6%，同时限制房地产贷款总量。这样一来，没有资金接盘的炒房客，面对高企的利息成本，纷纷抛售房产。恶性循环，到1992年底时，东京房价从高峰时的140万日元/平方，跌到不足20万日元/平方，足足跌去70%。
房价泡沫的破裂，使得房子成为负资产。大量房贷开始违约，银行破产倒闭，失业潮也接踵而至。一些高位接盘的平民走上天台，选择结束生命。抗压能力强的，则被套死在楼市，一辈子给银行打工，偿还债务。
经过此次教训，日本清醒认识到，实业才是立国之本，只有发展实体经济，才能保证国力稳健增长，这个道理日本沿用至今。
（参考资料：《日本房产泡沫对中国房产的启示》）
中国目前的房子已出现的高空置率状态，是属于过度开发造成的。
对于房地产的高空置率，所造成的巨量资金的沉淀现象，不去刺破泡沫、而是去保护，就是为了让崩盘延缓。
而其崩盘后，给金融与制造业和贷款买房的刚需，造成的损失将会更大！
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日本敢于刺破房地产的泡沫，是敢于正视其高空置率沉淀巨量资金的危害性，是不走死路的正确选择！