王健林宣布万达从2019年不再发展房地产,你怎么看？

第一、万达作为国内明星企业，要顺应国内政治需要、舆论需要，带头做出表态。万达在国内的企业规模、影响力，一举一动对国内房地产业乃至国内经济都有巨大的影响作用，所以在目前最明智的对外主张一定要与国家主导方向契合，才能获得更多的利益。王健林的表态只是公关作用而已。

第二、企业的宗旨是盈利为目标，所有决策会围绕盈利开展，每个阶段都会有不同的决策导向。万达本身是一门生意，王健林的言论只能代表万达近阶段的发展方向，并不能代表以后的走势。假如万达有了新的房产发展机会，绝对会不顾一切冲进去的，也就是本阶段迫于国内形势进行的战略收缩而已。

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第三、万达的主要业务是房地产，而房地产是目前最赚钱的行业之一，其它行业的微利未必能够适应万达。万达在房地产行业能够快速发展成巨型企业，主要是房地产行业能够通过杠杆撬动更多的资金，而且通过资金运作继续融进更大批量资金。万达进入其它行业，都是作为副业进行的，如果正式把副业扶正，相信万达的发展速度会越来越慢，未来能不能维持下去全靠运营普通项目赚钱，是否能够维持巨额的债务，还是个问题。毕竟业务主线已经不是轻车熟路的地产行业，企业架构、人才、经验等需要重新不断摸索。就像赚大钱习惯了的人，忽然从赚小钱开始，是否能够习惯、适应。

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第四、王健林所表达的言论，是在商言商，商业行为一向是充满戏剧性。王健林说的话，很符合商业规则，当目标利益变的时候，过去说的话、做的承诺都会推翻。在现在商业环境下，国内有太多的商业大佬言而失信。我们只能视这些言论为炒作。目前美国总统这个地产起家的商人，治理国家都在用商人逻辑，每次发表言论都是满嘴跑火车，就是例证。

综上，企业家一时兴起的言论，不能全信，只能作为当时环境下他们顺应社会的一种炒作行为。而对于我们，可以把他们的行为作为判断时局的一个线索而已，毕竟商业大佬比我们普通人对信息的掌握要更灵通。

万达策略是正确的，实际上关键不是发展房地产，关键是在于收缩。而2018年，真正出现危机的企业是三类：

一类是高负债的企业。可以说2018年高负债企业很难受，即使利率不上升，但是赚钱越来越难，可以说很多企业利润没有办法覆盖利息。所以这一类企业2019年也不好过。

二类是房地产钢筋建筑等传统行业。老龄化附带人口出生率下降，未来的需求是个问题，即使不考虑老龄化，人口高峰期的购房需求在前几年集中释放，未来如果不是通过超宽松，仅靠基本需求很难抬高地产价格，再现地产繁荣。

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三类是科技创新无法商用的企业。共享单车如今是困境期，很多企业想法很好，切入的时候红红火火，但是如今要面对一个实实在在的盈利问题。没有业绩，未来很难立足。

高重东压美速记研习响划。

而万达很好的处理了问题，规避了风险。一方面，其变卖了大量物业资产。大多数经济低谷都是现金为王。二方面，其成功上市万达电影，成功获得转型动力。而万达商业则成功低位在香港退市，用最小的成本退出了地产行业。可以说一整套策略看似简单，其实却是相当复杂的一个举动。要知道，如今国内地产流动性不佳，脱手和转手本就困难，何况如此巨大的腾挪。

当然另一方面，也说明了中国企业应该到了转型期。回头看看A股30多家负债率高过80%的房地产企业，很令人忧心。

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其实，万达一直在收缩，而且通过不断的卖卖卖剥离房地产业务。而几年来，万达也逐步转化为商管为主，健康、体育等产业发展的集团。去房地产化，轻资产化的万达地产收入持续减少，地产集团收入540.2亿元，同比减少34.9%；回款610.4亿元，同比减少3.3%。王健林在年度工作总结大会上所说，万达已经不是房地产企业。

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目前房地产黄金周期已过下，行业集中度不断集中。而政策上，对于地产调整持续进行，行业发展需重新审视。从发展角度，房地产周期较长，在行业成熟期之后，很多房企都在进行转型，万达也不例外。而未来消费是推动未来经济发展的引擎，而且很少受到周期的影响，这方向也是转型的需求。

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用王健林的话“一是房地产是强周期性行业，好几年差几年，在周期变化中很多企业死掉。大型企业通过开发比较多的项目，似乎可以一定程度熨平周期，但是不可能完全摆脱周期。二是房地产现金流不长远。房子不是快销品，即使比起汽车这样的耐用消费品，更新速度也慢得多。”

个人认为，房地产行业虽然没有明显的拐头迹象，但从政策导产业上，目前行业高位震荡极大，而在新经济的需求下，科技产业以及消费倾向将是后期发展的主方向。企业要想跟上时代发展要求以及享受时代发展红利，也需要向这个方向挺进。

万达在年度会议上提出了发展的新方向，王健林首次提出正式全面进军大健康产业，明确万达大健康将以顶级医院为核心，综合医药、康养、商业、培训多种产业为一体，走创新健康产业新模式。

出对得之机应内切，离况矿识。

当然，谁都想发展，转型有时候是主动的，多数时候也是被动的。但在发展不动的时候，主动的转型要比被动的等到至少具备更多的主动性!

其实，万达决定不做房地产，已经不是这一两年的事情了，早在十年期，也就是美国次贷危机后，万达集团就开始了对未来重新布局。此后，企业开始逐步向文化、体育等产业投资，并把内向型的经营思路逐步过渡到内外兼修，把一部分资本投入到海外发展。当然，10年前的万达，对于企业如何转型还没有形成清晰的战略思路，只能一边走一边看，但即便是这样，王建林的眼界和做派，也已经超越所有房地产企业，走到了房地产业转型发展的最前沿。

十年一剑。自2012年万达收购美国第二大院线AMC后，万达集团的转型开始进入快车道，发展战略越来越清晰，轻资产运营模式开始走向成熟。可以说，2018年是中国房地产企业开始集中“去房地产”化的一年，房地产百强中就有不少企业将名称中含有的“房地产公司”去掉，名称改成“发展公司”、“科技公司”、“股份公司”，不少企业的公司业务也开始了实质性的转型，而许多中小房地产企业，甚至直接停止房地产开发，转向其他领域。这是中国房地产业发展的一个必然过程。像万科这样的企业，郁亮都要开始为“10年后的万科如果还是房地产企业”而忧心仲仲的时候，这一切似乎都已经很明朗了。但是，能够在10年前就开始布局的人，在国内应该寥寥无几。

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是二业月代想级，期需越音须候调。

万达与王健林，一直都是房地产业风口浪尖的舆论人物，关于他和他企业的各种报道铺天盖地。但是说实话，能够在五六年前看清楚这家企业和创始人的人，并没有几个，曾有媒体及业内人士信誓旦旦，说万达要转型，必须先趟过同业竞争的浑水，而我当时就说，王健林的战略是放弃重资产模式，转型轻资产，而不是陷入恶性竞争。也有人一度炒作王健林从“首富”变成了“首负”，其实，都没有看清事情的本质和真相。谁能料到，时至今日，当诸如碧桂园、恒大等房地产巨头们危机四伏，所有房地产企业赶着末班车都在末路狂奔或直接“裸奔”的时候，王健林和他的万达早已华丽转身，扬鞭催马而去。当然，谋事在人，成事在天，最后结果如何现在下结论还为时太早，但是万达的眼光与格局，的确超乎常人，这是不争的事实。

2019年是经济关键之年。此前一年，国内外环境充斥着不确定性，整个社会弥漫着焦虑情绪。在经济上，旧的模式已经不再适用，新的模式尚未被确立。在楼市上，短短一年间，就完成从狂热到冰封的逆转。

我们先来看几组数据：

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不经自本好因天比命变很，情基角且值格派。

全国新房年度销售面积趋势图

在此情形下，全国新房年度销售金额连续三年超过10万亿，这在历史上绝无仅有，虚假繁荣的市场几乎把民储消耗殆尽。

以得自党广律越音青率划效包。

全国居民杠杆率，从2008年的17.9%飙升至2018的53.5%，债务余额增加了42万亿元，杠杆率增加35.6%，而这个数值美国用了整整40年。

中国房地产和制造业投资增速（%）

房地产严重挤压制造业发展空间，实体经济投资额一路下滑，内生增长动能进一步衰减，居民人均可支配收入进一步缩减，房贷对居民的压力越来越大，迫使居民消费力落入冰点。

在政策上，楼市继续加强调控，部分城市破釜沉舟，尤其在7月31日中央政治局会议上，提出「坚决遏制房价上涨」口号，史上最强「地方问责制」调控政策出台，旧四限升级为新四限，八大限令强压市场。

今年以来，全国各地调控次数达444次，16个城市认房认贷，47个城市开启限购，52个城市限售，62个城市限贷。在政策修补中，调控压力已经达到顶峰，市场中最敏感的房贷利率延续上升趋势，基本达到2015年以来的最高水平。

房贷利率是楼市调控的根本，利率和房价走势基本反向吻合。而在严政下，在严政的封锁下，楼市一夜入秋。

上半年重点城市房价涨跌分化，而到了下半年，则均进入房价下跌通道，四季度重点城市二手房成交均价全面下跌。2018年，北京、上海、天津及厦门四城二手房均价同比下跌（分别下跌3.3%、7.6%、5.9%、6.5%），下跌的房价也拉下了交易量，市场自身的负反馈作用已显现。高房价抑制了潜在购房人群的进入，城市化动力日渐消退。

在经济与政策的变化下，虽然2019年房地产市场的价格里可能会趋于稳定、回归理性，但想只靠地产开发，万达将无法再续辉煌。那么，商业地产未来如何发展？

我们再回到王健林在万达集团年会中的发言，他提出，万达正式全面进军大健康产业，万达大健康将以顶级医院为核心，综合医药、康养、商业、培训多种产业为一体，走创新健康产业新模式。

他表示：

对于未来的发展，我们认为：

1. 从建筑业到服务业从开发能力到资管能力

随着住宅调控政策影响不断加深，开发商角逐的战场已经从住宅开发领域转向了商业地产领域。中国在商业地产领域堪称后起之秀，虽然起步较晚，但随着中国经济的不断崛起，在一二线城市已有多个超高层项目不断刷新天际线，荣获亚洲乃至全球范围的诸多美誉。

地产十年间，商业地产开发商也从强调开发能力，转变成以打造资管能力作为核心武器，实现楼宇的保值与增值、通过提升运营管理水平以实现更好的现金流回报等内容，使得资管能力成为了商业地产业主方核心管理层最关注的话题，机构投资者开始为长期投资寻求高质量、管理好的资产。

资管能力将成为未来十年持有型物业业主方持续关注的焦点。预计未来十年多数优质资产将被放置在投资机构的资产组合中。由于需要通过私募或公募形式募资，资产管理能力对于股东或投资者来说将成为更重要的考量因素。因此，良好的资产管理将直接影响机构的募资能力，资产管理能力也将成为投资决策的重要因素。

2. 从产品升级到金融创新，行业需要标准化规范

十年前开发商的关注点在产品能力上。在众多论坛、研讨会上，你会听到无论是业主方还是代理行，大家讨论的都是网络地板、空调系统、LEED认证等关于产品升级以及楼宇品质提升的问题。而十年后的今天，大家的关注点都不约而同地聚焦在ABS、CMBS、REITs等资产证券化问题上，尤其是拥有优质商业地产资产的持有方业主们，他们经历了十年的磨练，已经从打造产品能力、提升产品能力、关注资产管理能力延伸到金融创新能力的探索与实践。

提升楼宇品质旨在获取持续稳定的现金流，而拥有了现金流能力后，作为持有型物业的基础资产就变成了Money Tree，如何通过现金流收入来撬动资本进行融资或退出，资产证券化成为了商业地产发展的必经之路。因此，具有持续、稳定、优质现金流的基础资产标的物才是金融创新最重要的根基命脉。展望未来，随着行业整体水准的提高以及资产证券化趋势的发展，行业标准的规范化、估值及评价体系的标准化将渗透到作为基础资产标的物——商业地产的各个领域。

3. 从租户组合到生态重构用户思维打造全渠道

十年前行业聚焦点都集中在企业作为租户的B端需求和痛点上，比如金融行业普遍对于用电、网络等要求更高；有些外资金融机构对于备用发电机还提出了特别需求……

而十年后，业主方关注的重点已经从B端的租户行业需求偏好，转移到对于C端租户员工从办公到生活服务需求的挖掘。随着“互联网+”渗透到城市生活的各个领域，加之企业对于员工需求的重视程度也与日俱增，这就要求写字楼行业从业者都要从B端企业用户思维拓展延伸至C端企业员工个体，从最终用户的需求和思维出发，来重新构建和提升产品细节、管理精细化、服务品质以及服务延伸，用社交化的方式去联动写字楼的管理和运营。

4. 从物业管理到智慧运营

十年前谈起商业地产项目的物业管理，往往停留在以保安、保洁、维修等为代表的“劳动力驱动型”的视角里。然而十年后，随着物联网、自动化及人工智能技术的快速发展，商业地产领域也在经历变革，向“智力驱动型”的智慧运营管理来转变，以应对物业管理所遇到的传统瓶颈、现实难题及未来挑战。

以设施之家（FMC）为例，其智慧设施管理平台把FM知识和标准体系植入平台，实现知识与工作的无缝结合，大大提升工作质量，降低个人差异影响，形成更加客观公允的结论。此外，大数据的应用也对系统形成的结论提供了重要的支撑依据。大数据包括人和物，即以员工和客户两方面体现人的大数据，以设施设备体现物的大数据。人的数据通过移动互联网实现连接，物的数据则通过物联网实现连接，然后再通过云技术和人工智能实现对大数据的分析，从而实现智慧运营。

放眼未来，智慧运营将渗透在科技化、平台化、标准化、数据化、可视化、人性化等诸多方面，来助力楼宇的全方位管理品质提升。

5. 从火拼拿地的寒冬到存量资产的春天

过去十年的土地拍卖盛况不用我们再所述，目前，在地价居高、面粉比面包贵的现状下，我们看到城市中心尤其是一线城市核心区土地供应越来越少；另一方面，一些建筑品质较差、品相功能落后，或建筑本身没有硬伤却因经济效益下滑，或因历史问题长期闲置的楼宇在一线城市并不鲜见，且往往占据了城市中心的核心位置，造成了严重的社会资源浪费。因此，旧楼改造、城市更新的存量资产机遇浮出水面。

展望未来，随着核心商圈的新增土地供给越发有限，盘活存量资产的春天悄然来临。随着政府的积极引导和相关政策规范的陆续出台，城市更新、盘活存量将迎来百家争鸣的时代，不仅带动商业不动产开发，更重要的是迎合实体经济环境更新以承载政府社会工程的高位战略目标，带动区域经济的进一步发展。

蓦然回首，商业地产这十年间浪潮不断、日新月异，从建筑业到服务业，从开发能力到资管能力，从产品升级到金融创新，从孤军奋战到行业标准化规范，从租户组合到生态重构，从火拼拿地到存量资产……

作为商业地产人，大家十年磨一剑，一朝试锋芒。但凭市场风起云涌，我自笑看云卷云舒。未来十年，商业地产界将面临更大的竞争与挑战，当然也酝酿着更多的创新和机遇。

在中国经济这个升级换档的窗口期，对万达这样的地产龙头企业来说，2019年不再发展房地产，实际上已经有点偏晚。

以万达为代表的中国众多企业的转型，如“百舸争流”，成为这个波澜壮阔的时代的缩影。当中国大多数实体企业完成转型，在他们“涅磐重生”的那一刻，他们一定会发自内心地说，我无愧于这个伟大的时代！

愿中国所有的实体企业转型成功！

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万达决定不做房地产，已经不是这一两年的事情了。有资料显示，2017年8月份前王健林的财富超过2169.16亿的人民币，而万达的总资产也高达8000亿元，甚至更高。这样大好的局面只延续到2017年下半年，因为马来西亚大马城项目失势，王健林不得不低价抛售旗下产业，也造成了万达账面上的亏损，王健林也曾公开表示，其万达负责4000亿。在万达“卖，卖，卖”的情况之后，万达集团外债至少还有2000多亿。所以变卖万达旗下的房地产项目，以此来降低负债，偿还欠款。高负债企业很难受，即使利率不上升，但是赚钱越来越难，可以说很多企业都是利润没有办法覆盖利息的。

另一方面，房地产业热度虽然不减，但各种政策一下来，掏空了无数家庭钱包的房地产，已经无限趋近饱和状态且泡沫化日益严重。而此时国家积极呼吁各大中小型民企进行转型升级，万达此时放弃房地产业无疑是个好时机。不仅仅是万达，绿城也开始由美好建筑的制造商向美好生活的供应商进行转变，力求打造具有特色的绿城小镇。由此可见，类似万达、绿城这样的房地产大企，他们的决策都是顺应时代发展的，也是正确的。

万达其实就靠买地，盖楼，卖房为主赚钱。最近几年搞房地产搞到国外去了。不要以为足球，影视，商业经营就不是房地产了，如果没有底层固定资产，光有一种权益投资，必然受制于产权人。就像酒店管理公司不可能超越酒店投资公司一样。万达这几年还开始炒股票，搞杠杆并购，一个电影公司估值达100亿，不可思议。这样的企业，是不会真正脱离房地产的，没有房地产开发权就没有派生而来的经营权益保障，无非换一种模式而已。好比租房子的人一直在为买房子的人还贷款。喊口号的事情，玩口径游戏，大家看看就可以了。

我觉得这是一个明智的选择吧，毕竟2019上半年的的房产行业大“降温”也很好的说明了这一点。

但其实王健林早在几年前就已经开始有动作了，首先在前几年万达就开始收缩开发房子，起点就是大幅缩水投资房产这是王健林的第一步。随后王健林才开始逐步把房产逐步打包变卖，随着近一两年王健林基本已经都打包完毕，到现在王健林已经彻底脱离了地产界，才对外宣布彻底告别了房地产，同时也宣告了王健林完全退出了地产界达到成功转型。

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现在的楼市确实有大动作，很多资本大佬也看空未来楼市;王健林剥离房地产资产变现只是其中之一，另外一位地产大佬李嘉诚也开始剥离房地产变现之中，李嘉诚也开始转型。

机把变果知干据光极况传许近支按。

就连局外人马云对看空国内未来楼市，预言“未来房价如葱”，同样看空楼市。所以一旦这些大佬撤离资产的时候，楼市肯定会出现震动，至于震动的力度有多大无法预测。

上多把开合四明公想题山期走完劳市称江听。

总之王健林在楼市瓶颈时候，遇冷时候及时收手退出楼市，达到转型。从王健林宣布告别房地产告诉市场一个信号，房地产市场难免会出现震荡，国内十多年的楼市黄金时代已经一去不复返。

收缩，稳定，经营好现状是大计。