买房你会买市区老破小，还是郊区大新房？

这个问题要从居住的舒适性、便利性、租金回报、资金成本和升值潜力五大方面作深入的分析：

一、居住的舒适性

很显然，老破小的居住舒适性远远不如偏远地区的新房，从面积、停车、电梯、小区环境和物业等各个方面来看，新房的条件都比老破小要好不少。

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二、居住的便利性

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从居住便利性来说，老破小由于地处城市中心区域，其周围的交通、购物、医疗和教育资源更丰富，而偏远的新房要想享受同样的便利必须以牺牲更多的通勤时间为代价。

三、租金回报

衡量租金回报有个专门的指标叫租售比，即每年的租金收入和房产市场价值的比例。一般老破小的租售比更高，且租赁市场更加活跃，较新房有一定的优势。

是用过面民，外内管花红。

四、资金成本

从资金成本来看，老破小在交易后由于可以立刻入住或者装修，可以节省业主的首付款资金的成本；而偏远新房由于需要经历几年的等待才能拿房、入住，期间首付款资金的时间成本也是一个不能忽视的因素。

五、升值潜力

从升值空间来说，市区老破小一般涨幅较慢，但是较为平稳。在楼市的上升期，其涨幅可能跑不过大盘；但是在楼市的盘整期或者下行期，其抗跌的属性也很强。

此外，如果老破小和学区概念联系在一起，其涨幅甚至可以大幅跑赢大盘。偏远地区新房在楼市上升期会跟随上涨，但是一旦房地产调控到来，那些没有城市发展规划利好支撑的新楼盘就将首先面临价格调整的压力，而且其调整的时间和幅度也要比老破小更长和更深。

因此，对于更加追求居住舒适性和便利性的刚需购房者来说，偏远地区的新房由于舒适性更高，且便利性的不足可以通过增加交通成本来得到一定弥补，而老破小虽然便利性更高，但是其居住舒适性的弊端属于硬伤，无法在短期内得到改善和弥补，综合来看偏远新房比老破小在满足人们居住需求方面要更具优势。

对于更加追求房产投资价值的刚需购房者来说，由于老破小租售比更高，且价格更加稳定，首付款资金的时间成本较低，市场流动性更强，属于防守型的房产投资类型，对于风险偏好较低的首次置业的刚需来说更加容易把握。

而偏远新房由于租售比较低，价格波动较大，资金时间成本较高，流动性较差等因素，属于进攻型的房地产投资类型，需要购房者对未来的宏观经济走势、房地产调控政策、该区域未来的交通、医疗、教育等城市规划有较深入的研究和把握，更加适合专业的房地产投资人。

问：拆哥您好！我最近出手了CBD的一套老房，该小区目前没在棚改清单中。买的是一套近70平的小三居，总价480万，六层楼的第四层。这个房子首先就是对短期内该地区的商务中心区核心区入住后的租金上涨预期，还有就是长远期对CBD拆迁腾退的预期。拆哥您帮我分析分析利弊，谢谢您！

拆哥答：目前北京房价整体处于高位。总的来看，通州房价次新房价格在5.5-6万，所以我认为这个CBD区域老房的房价处于相对合理的区间。从楼层来说，老楼的房子不能买到5楼以上，金三银四这个经验还是适用的。

此房的得房率也较高。因此来看，未来棚改的话，从排期上来说，虽然不是近期的，但毕竟存在概率。我不知道此房装修如何，也可以考虑自己或委托“自如”等进行“资产精装修”，花小的成本提升为能够使CBD客群喜欢的风格，提高租金和资产价值。当然了，在CBD区域出租房子，风险比较高的是出租给办公使用和住户群租，尽量避免。

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在大城市买房，尤其是钱不多的情况下，想要地段好，只能买很小很破的老房子；想买大一点的，就只能去很偏远的郊区。

这是很多年轻人最纠结的地方。

版周权归芝士回答网个站或原作解者阶所联有

市区“老破小”的好处，是出门交通方便，资源充沛，生活超便利，但是房子里的居住体验和小区环境略差；

郊区新盘的好处，是住在房子里很宽敞，但是出了门交通不便、资源不足，生活不方便。

我们的建议是，在大城市里尤其是一线城市买房，要和你的职业规划结合起来。

年轻人进入职场的前十年是关键期，要利用起来投资自己的职业发展，尽量不要把宝贵的时间都消耗在漫长的通勤路上。

得业应立干回队压车目八半般。

比如你在工作强度高、收入上升潜力很大的行业，比如金融、互联网、房地产，或者其他新兴行业。那么就要把最多的时间和精力都放在工作、进修上，争取跳越式地升职加薪。

还有人会纠结这两类房子的升值潜力。

以两原变军者想，再状细。

虽然我们说房子是金融品，但是你买进第一套房的头几年，消费属性的优先级会更高一些，要首先考虑生活的便利性和时间利用上的性价比。

市区老破小虽然看着破旧，但往往生活便捷、出行方便、通勤时间短，节约出来的大量时间能用来工作、学习和娱乐。

另外，市区的房子，由于设施齐全、生活便利，基于自住的买卖需求都比较稳定。正是因为有比较强的需求支撑，所以市区的房子通常比较抗跌。

所以，这类年轻人，我们跟更倾向于建议市区老破小。

当然，如果你正好在潜力新区上班，或者是自由职业者，那么选择郊区的问题也不大。

但是，如果你所在的城市不大，或者你是公务员，或者在事业单位或者国企等等工作稳定的地方，升职加薪空间比较小，基本不可能靠收入跑赢房价的，就尽量选择郊区的大房子。

这样，花在路上的时间长一点，也不会影响收入，同时也省得一次次换房，增加额外的支出。

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要分两种情况考虑：自住 或者 投资。

首先要说的是，目前“房住不炒”的理念已进一步得到深入，房产投资黄金十年也已经结束。所以我们普通人购房，还是要以刚需为主，不要轻易炒房，就算手头钱多、烧的慌，小金也不赞成盲目炒房~

好了，言归正传。

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如果是刚需自住的话，可以考虑“大远新”的房子。当然，土豪除外，您爱买哪儿买哪儿。

要于民代品热油步，列消准快包听。

在房屋条件与居住感受上，大新房肯定比老破小要好很多了。

学那表但立将器己真名信，律观近便历。

买“大远新”，重点要考虑房屋本身的质量，比如抗震等级、绿化水平、容积率等等，其次是周边配套设施是否完善，有没有学校、医院、大型商超，同时还要注意交通，与城区的车程能否控制到30分钟以内。

但如果同样的预算，放弃购买“大远新”，而去买城区“老破小”，虽然你牺牲了住房条件，有时候会觉得屋子里哪哪都憋屈，但你占据了更好的地理位置，交通也会更加便利。

如果房子是纯自住，或者改善型住房，那就别总惦记着什么增值了。当然，地理位置好的楼盘、潜力城市，房子的升值自然也不用愁。

在众多的房产投资“流派”中，专门有一个流派叫做“老破小流”。

这个流派并不是说专买“老破小”的房子，而指的是“追求租金回报率最大化”的一种投资标准，老破小房子恰恰比较符合这个标准。

租售比，一般指房屋年租金和房租的比值。

目前北京、上海的房子，租售比大约不到2%，而老破小的房子，由于地理位置好，房屋面积小，使用率高，租售比一般不低于3%。

你要获得高租金回报的房子，唯一的选择就是让面积尽量小。

总体来说，城区“老破小”，相对郊区大新房还有以下优势：

1、租金回报率高，房租甚至可以和月供相抵

2、没有空置期

3、具备“拆迁”的可能

4、存在“捡漏”的可能

拿我们家来说，我和父母一家三口在北京，6年前我们想换一套大一些的房子，也就是目前所说的“改善型住房”。

当时我们的手头预算不是太充足，因此面临的选择是：买一套四环内的80来平米的二手房，还是买一套五环外150平米的新楼盘。

考虑再三，我们买了五环外的新楼盘。

事实证明，6年来，城区的那套二手房涨了120多%，而我们现在住的那套涨幅不到100%。

虽然从资产增值角度输给了城区老房，但郊区新房宽敞、明亮、舒适，周边也越来越完善。所以，对于我们改善型住房的人来说，居住条件显然是更应考虑的“机会成本”。

很难说清楚购买市中心的老破小房产好，还是郊区新房升值快？

这个要根据不同的城市、不同的时间点、及不同的中心区和郊外的价差变化会出现不一样的结果。

因此，在选择哪个城市、哪个区域、什么价格要进行充分的考量。这本身也是一个仁者见仁 智者见智的判断过程，在这里就不再多说。

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今天笔者主要从选择在市中心购买老破小时提几个建议！老破小很多是市中心80、90年代的多层老房子，这些房产大多有30多年的房龄。房屋采用砖混结构、隔音效果极差，房型小、漏水现象严重，并且无地下室、小区停车位及其紧张的特点。

因此，老破小最大的机会就是拆迁安置，这样一般可以获得巨大的收益。在选择时要着重注意的以下几个策略。

在而高现又解公员活老山放身万，集商近精亲格。

按照目前轨道交通发展规划，一线城市中心区在未来会基本在600米以内可以找到只少一个地铁口，从而形成核心区域的网格化地铁口布局。

于业间反立革基九增思更带空太住。

我们可以通过城市轨道交通规划的基础上，绘制线路性及网格化的轨道交通可能站点。并在可能站点附近寻找合适老小区。

还有根据同理寻找那些可能成为公共资源配套设施的小区。

老小区的容积率大小，很大程度上决定着该小区拆迁后的收益性。

一般老小区的容积率在1.5左右，而目前高层建筑的容积率可以达到2.5左右。

假如小区的容积率接近2.0，那么拆迁后是很难让开发商获得高额回报的。

因此，不仅要选择大的小区，还要选择容积率低的小区，这样在未来旧城改造中获得拆迁的可能性更大。

对于一些中小型的小区，未来在拆迁后引起的日照分析也是非常重要的考虑因素。

假如某拆迁房屋坐落在道路的北面，那么就需要考虑该拆迁房屋是否会遮挡北面的房屋，高度也受到相应限制，容积率自然受到影响。

同理，假如房子在道路的南面，那就在考虑遮挡道路北面的房子要求大大降低，该房产可以适当提高建筑限高，容积率也相应提高。止损点也就相应降低，开发商拆迁积极性会大幅提升。

因此，在道路两边选择中小规模小区时，尽量考虑道路南面小区。这样在拆迁后可以更有效提高容积率。

无论是在网格化交通枢纽的节点，还是容积率很低的小区，又或拆迁后能大大提升容积率的道路南面楼盘，都必须考虑房产的现有价值。假如目前价格已经透支或超过预期，那么其它的所有条件统统归零。

假如前题是按个人喜好选择我会选郊区大房，而且是越郊区越好，最好是依山傍水更妙。我个性从来就不喜欢憋闷吵杂的环境，不喜欢钢铁森林，不喜欢开门见楼房关门只有天花板。另外就算从经济角度看也不能选择市区的破旧小房，“破旧”到底有多破多旧？

商品房都有一个使用年限，50年70年？如果70年人家已经使用了30年就只剩下40年，自己再住上10几二十年后这房卖还有人要吗？70年到期还要续缴税费这房才是你的，不交就不是你的了，再说了人一生的最好时光也就那么几十年，眨眼功夫就过去了，把自己憋在破旧的一个小小空间里度过最好的几十年光阴你不觉得憋屈吗？几十年后房子升不升值是个未知数，房子还存不存在也是个未知数。完全没必要去考虑这个所谓的价值因素。

相反我认为外围升值空间也许更大，随着社会的发展，城市空间会变得越来越拥挤，空气也会变得越来越浑浊，可以让你感觉到连呼吸都很困难，在这个时候人们就会产生出逃的念头，再不逃命人不憋死也很有可能变成神经病。长时间的紧张与压抑过后，人们会选择自我放松，他们会反过来向往没有你虞我诈，没有勾心斗角的原生态生活环境，山清水秀鸟语花香的郊外也就会成为人们安身立命颐养天年的首选。

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这个问题牵扯到的，其实是购房者最关心的三个要素——地段、面积和价格。

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① 根据自身需求和未来潜力综合选择未来居住地段

房子不仅仅只是一套住宅，还承载着住房之上所拥有的一系列资源，包括环境、商业、教育、医疗种种。

如果是新婚夫妻的刚需房，未来可能需要考虑孩子的上学问题，带有好的学区资源的市中心“老破小”，可能就会优于城郊的大新房，这是资源优先的例子。

一使其重任海，受精育火。

诚然，市中心的繁华配套无法比拟，但回望城市的发展进程，不难看到一些“旧城郊”变“新中心”的例子，比如北京当年的亚运村地区，深圳的福田地区。如果是因为改善或投资购买房产，不妨可以考虑周边环境好，未来发展潜力大的城郊地区，但需要综合城市规划来综合考察。

除以上两种之外，还要考虑的是住房与工作的通勤成本，有研究表明，通勤时间直接影响到生活的幸福指数，如果工作地点比较固定，可以围绕工作单位周边选择住宅；即使未来可能会发生工作变动，也要优选交通较为方便的地段，可以省下很大一部分的通勤成本。

② 根据居住人数以及家庭成员来选择居住面积与新旧程度

住房的面积会随着家庭成员的增多而增加，如果是小两口买房子，未来需要考虑到孩子的问题，过小的房子就不方便，需要为孩子留出一间。同样如果是中年夫妻，可能涉及到照顾老人，同样不适合太小的的面积。

房子的新旧也是一样，如果是年轻夫妻+孩子的小三口家庭，城中心的“老破小”可以将就。但如果是老人的养老住房，就需考虑老人上下楼的便利程度和社区环境的安静程度，没有电梯，和社区环境较差的“老破小”就不太合适了。

说民事关各没，流才商周效包。

③ 如果预算有限，又无换房的计划，可以选择近郊新房

以上两点都要根据价格来综合考虑，新房相对于旧房子的设计会比较合理，环境与物业水平也会比较高，如果未来规划得好，周边的配套也会慢慢跟上。预算有限的话，还是选择近郊新房会更好一些。

购买二手房与购买新房的流程不太一样，在选定了自己喜欢的住房之后，还要留意各种不同的注意事项。

①贷款成本—贷款年限受房龄影响

房贷的年限除了受贷款人年龄影响之外，还会受房龄影响，房龄越老，贷款的年限也就越短，贷款成数也就越低，有的银行甚至对一些高龄房产拒绝放贷。

②税费成本—新房的税费比二手房要低很多

如果购买新房，只需要缴纳契税、房屋维修基金，有的开发商可能还会要求缴纳一年的物业费以及取暖费等等。

但如果是购买二手房，不同的房屋类型有不同的税费。房产证未满两年的次新房虽然房子较新，但交易税费最高，需要缴纳契税、增值税、个人所得税、贷款担保稅以及中介费等等。房产证已经满两年的房子，就不需要缴纳增值税，而如果满五年则免征个人所得税。

③ 时间成本—二手房或可拎包入住

目前的新房销售大部分还都是期房，可能需要几年的时间才能交房，需要一定的时间成本，而如果购买现房新房或者二手房，入住的时间会大大缩短。

买房是人生中的大事，由于房产的总价高，灵活性低，在购房之前要先认清自己的购房需求，综合房屋的各项软硬件条件与成本综合考虑，做好充分的准备工作，才能挑选到一套相对满意的住房。

亲身经历远郊换房到市区，过来谈谈，希望对买房的朋友有借鉴意义

北京，原来住在顺义的大house，住着确实舒服，空气也好，市区PM2.5如果200的话，顺义可能90还不到，那时候顺义通向市区的15号线还没通到头，每天上班公交8站+地铁十多站+公交5站，上下班后身心俱疲。而且从顺义到市区最近的地方，做公共交通也要1个小时20分钟，年轻人想到大北京玩玩真的是远，去趟南站得2.5小时，回老家也十分不方便。

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后来换房到市区，出门2分钟地铁，十分方便，不管是通勤，还是休闲娱乐都方便多了，其实北京、上海的老房子多集中在二环内很中心的地方，三到四环之间的房子很少有老破小，很多人买老破小也多是学区房为了孩子，所以有以下建议：

首先要考虑房子的地理位置，看交通便利程度和通勤时间，要么离地铁近，要么离单位近，要不然很影响工作状态和生活质量，现在北京很多工作单位都在5环外，所以不能笼统的说哪里好。

第二考虑小区周边配套，是否有医院、学校、商场超市等。

第三考虑小区环境，如果脏乱差，人员参差不齐，物业名存实亡，最好不要考虑。

夫妻要考虑两个人的情况，我爱人是大学老师，一周上不了几天班，对通勤时间没什么要求，买房离我近一点就好（但是，最后还是买在了她单位边上）

打拼多年，买一套好房子，和心爱的人一起（怎么像广告词）。很多改善需求已经有车了，就不太在乎公共交通是否便利，更多在意周边配套和小区环境，这样的需求很多会选择远一点的大房子。

为了增值，那么第一要素就是区位，地铁沿线尤其是交叉点，学区房、商场、企业集群周边，都是不错的选择，即使是老破小，租金收益也会不错，远郊的大房子可能升值速度就赶不上上述地点了。

发高平与数接几区，受改马整群率却识。

老人喜欢安静，也不会通勤，所以可以选择医院、公园附近，可以远离闹市区，度假、休闲同理，可以选择靠山、靠水的大房子，平时选择出租给民宿或者共享住宿平台，自己度假休闲也随时可以去住。

下得日义比无系最位设路做增报装算写存满。

买房是大事，一定要多看、多听、多问，看要早晚多次去看，听要听小区和周边群众的意见、问要多渠道向亲友、熟人、论坛打听，希望大家都买到心仪的房子。

谢谢的邀请！

好问题！

这个问题要具体情况具体分析，首先要特别分清是：投资还是自住？自住的话，是主要居住，还是度假屋？

转载或者引用感本文内容请注查明来源子于布芝士回白答

如果是投资的话，那无论指望房子升值，还是容易出租，都请记住投资房子三要点：Location, location, location，即房子所在的地理位置最关键！市区老破小没有关系，只需装修一下就不破了，出租出去很容易，房价升值潜力肯定超过郊区的房子，特别如果是学区房的话，那就更不用说了。

而要是自住的话，如果是主要的居住房，“老破”关系不大，“小”可能就是问题了，如果不够住的话，那自然不如买地段稍微偏一些的新房大屋，只要上班、上学交通方便即可；要是如果是做为度假屋的话，那选郊区风景秀丽的大新房，是不错的选择。

总之，我的分析不构成具体操作建议。一切都要看具体情况，因人而异，请提问的网友多做功课，自己拿主意吧，好吗？

要开但道象总特长，路名低划。

你对这个问题有什么好的建议吗？欢迎在下方留言讨论！

这个问题我最近还真考虑过。

在距离市区40公里的一个旅游度假区附近，一套联排别墅，就是左右分开，上下两家，一共是四套，上跃或者下跃，才110万。

其实我是很想把室内的老房子卖了在这边买，但我也有一些考虑。

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所谓的别墅也好，郊区大房子也好，居住条件肯定是改善了，住的更舒服，但是问题是周边配套不够好，教育、医疗都是问题，真要有什么事，开车得几十公里，而且最关键的是，上班太远了，每天往返近一百公里，实在伤不起。

而市区老房子呢，教育、医疗都有保障，交通方便上班能多睡一个多小时，但是居住条件就一般了，没有电梯，设施老旧，但潜在优势是未来可能会升值，一旦动迁收益很高，而且如果是学区房的话价值更高。

到干保造什速例类斯，局。

所以这个问题我想要分情况，如果我是上班族或者决定要干到退休，我想市区老旧房子更适合我，而如果我从事的是财经自媒体或者直播之类的自由职业，我会选择郊区大房子或者别墅。

理都去形只阶儿，往选王。

换了你，你会怎么选？